林品元律師

2012.5.13.母親節誌

單親媽媽如何托嬰?

     王小姐在95年向陳先生租屋，租金為每月3萬元，租期為7年，該不動產租賃契約未經公證，經過3年後，屋主將該屋賣給李先生，新屋主李先生主張王小姐須搬遷，王小姐感到很無奈，原預計使用7年，以台灣檜木裝潢之舞蹈教室將被迫搬遷，十分不捨。問原租約對新屋主是否有效?

    按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」民法第425條定有明文。賦予租賃契約效力得對抗第三人，乃在保護經濟上較弱勢之承租人，一般稱為買賣不破租賃原則。因此縱然房屋所有權人將該屋賣與第三人，租賃契約對新屋主仍有效存在。

      王小姐與陳先生合買一塊建地，登記各持分為二分之一，三年後兩人因細故生怨，王小姐想賣掉該建地之持分，不想跟陳先生有任何瓜葛。經仲介與丁先生訂定買賣契約，該建地之共有人陳先生主張其有優先承買權，願以同一買賣價格買下王小姐之持分，問陳先生之主張是否有其依據?

    土地所有權與所有人之關係，在共有之情形，有分別共有、公同共有(如繼承)及區分所有(如公寓大廈)三種共有關係。前述情形為王小姐與陳先生「分別共有」該建地之所有權，王小姐出賣該建地應有部分(即持分2/1)時，依土地法第34條之1第4項規定，該建地之共有人陳先生有優先承購權，王小姐與丁先生訂定之買賣價格，應以書面通知陳先生是否依同一價格購買，陳先生願以同一價格購買而通知送達王小姐時，雙方買賣契約即成立。

    稱不動產者，謂土地及其定著物 (民法第66條) 。不動產權利之登記，具有公示及公信之作用。不動產權利變動之登記，除國家機關對於不動產資源之管理，使權利之狀態名實相符外，同時也在保護交易之安全(土地法第30條參照)，善意第三人不因登記不實而受到損害。不動產物權之取得，除法律另有規定 (如民法第759條) 外，到地政事務所辦理「登記」，為取得該不動產物權之要件。例如在不動產之買賣，雖買賣雙方簽約完成，買方並付清價款，未完成所有權移轉「登記」前，仍未取得該買賣標的物(如房屋及坐落基地)之所有權，此買賣契約而生之債權請求權(請求賣方移轉買賣標的物所有權)，適用民法第125條時效之規定，逾期(15年)未行使該請求權，賣方得拒絕履行移轉所有權。

    已登記之不動產物權，因登記而受法律之保護。如不動產所有權人，得排除他人之無權占有或侵害，並得請求返還所有物，排除或防止侵害(民法第767條)。此項權利(物上請求權)，依大法官釋字第107號、第164號解釋，在「已登記」之不動產，無民法第125條規定時效之適用。因之，無權占有人縱使已占有該不動產經15年以上，該「已登記」之不動產所有權人仍得排除其占有。反之，未登記之不動產物權，受法律保護之程度則較低，如不動產所有權因時效取得，以「未登記」之不動產為適用對象(民法第769、第770條參照)；換言之，已登記之不動產，縱然因他人以所有之意思，和平、公然、繼續占有該不動產，該他人也無法因時效而取得該物之所有權。不動產物權有無辦理登記，登記權利義務人是誰，關係重大，不能不慎。

   憲法第19條規定，人民有依法律納稅之義務。納稅義務依法律規定由稅捐稽徵機關核課、徵收。未能徵起者，則依規定移送各地之行政執行處執行，在96年3月4日前移送行政執行處執行之欠稅案件，原規定僅能執行至101年3月4日為止，立法院於100年11月8日三讀通過稅捐稽徵法23條條文修正案，延長執行期間至106年3月4日，惟截至101年3月4日前納稅義務人欠稅金額未達新臺幣50萬元(且未經聲請裁定拘提或管收義務人確定及未經核發禁止命令)之案件，在101年3月4日後，即不得再進行執行程序，也就是一筆勾銷所滯欠之稅金了。

最高法院終於放下了!被告犯罪之事實，檢察官應舉證，法院不必代勞。

最高法院101年1月17日101年第2次刑事庭會議決議

春節愉快!!!!!!

有人的地方就有煩惱，有人的地方就有紛爭，建設性的、正面的思考及問題解決方式，通常需要一定程度的學習。

每個人對問題的看法及視野的「高度」皆有不同，個人經驗也影響看問題的角度，惟透過平日瑣碎時間，吸取法學常識，建立自己的法學素養，可對日常生活之事務，有一定的概念，思考問題就較清楚容易了。

    立法院於100年10月25日三讀通過銀行法部分條文修正案，銀行未來辦理自用住宅放款與消費性放款時，不得要求借款人提供「連帶保證人」，若銀行已取得足額擔保，亦不得再要求借款人提供「一般保證人」。此次修正銀行法，值得肯定，社會正義進一步獲得實現。

    按「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。」「連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。連帶債務未全部履行前，全體債務人仍負連帶責任。」「因連帶債務人中之一人為清償、代物清償、提存、抵銷或混同，而債務消滅者，他債務人亦同免其責任。」民法第272條、第273條、第274條定有明文。依前揭規定可知，連帶債務之債權人得對連帶債務人(1)其中之一人或部分人或全體，(2)同時或先後，(3)請求全部或一部借款之清償，連帶債務人等同於借款人之地位，債權人不須先向借款人請求清償，得直接向連帶債務人請求清償，與一般債務之保證人情形不同。在一般保證債務，債權人須先向主債務人請求清償，無財產可供清償債務時，方得向一般保證人請求償還。