林品元律師

     房價高漲薪水不漲，不少努力打拼的人感嘆，這輩子什麼時候才有能力買房子，有個自己的家?租屋已成為現今社會出外人生活的模式。上上期月刊我們有提到租賃契約到底是否需要公證?這一期我們也來談談房屋租賃契約承租人之連帶保證人的責任，當我們去簽訂租約時，有些屋主會要求承租人要有連帶保證人才願出租。這時候，親朋好友就是「連帶保證人」最佳的人選了。

    今年8月台灣桃園地方法院(下稱桃園地院)有則判決(102訴字1561)，事實概為:因夫在外租屋，妻擔任租賃契約之連帶保證人，夫在租屋處自縊身亡。一般而言，發生這種事社會大眾會將之視為「凶宅」，致該屋難以出售或出租，將使市場接受程度降低而影響其交易價格而致房屋價值減損。桃園地院判決連帶保證人須依租賃契約賠償屋主，該房屋因此事件減低之價格(約61萬餘元)。

    我國民法對保證有專節(債篇第二章第二四節)規定。稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約 (第739條參照)。保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償(即有先訴抗辯權，第745條參照)。換言之，保證人雖保證履行債務，但債權人須先就主債務人之財產強制執行無效果，方得對保證人請求履行保證責任。前述「連帶保證人」可就不一樣了，「連帶保證人」與承租人同為連帶債務人(民法第273條參照)，當承租人不履行債務時，出租人(債權人)得對承租人或連帶保證人擇一或同時為強制執行。即連帶保證人應無前述先訴抗辯權。因此擔任保證人，有無「連帶」法律效果是不一樣的，應留意其用字。