林品元律師

    社會的改革與進步，常因具體個案的一再發生，引動風潮促成制度的變革，如勞保年金制度改革，軍事審判法之修正等。據媒體報導，台南有一位單親媽媽莊女士，向法院標下台南市善化區一處法拍屋，事後卻沒有銀行願意貸款，查問之下才知買到凶宅。因告貸無門而付不出尾款，最後被迫棄標，造成損失，引起社會關注與不平。試問:法院拍賣不動產，該拍賣之不動產有凶宅、海砂屋、嚴重漏水等影響應買意願之重要事項，拍賣公告是否揭示?債務人有無據實說明之義務嗎?

    立法院於今年5月20日三讀通過強制執行法部分條文修正，增列「現場調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。」應載明於查封筆錄 (強制執行法第77條第1項第2款參照)。執行法官或書記官，為調查前揭情事或其他權利關係，得向警察及其他有關機關、團體調查，受調查者不得拒絕 (強制執行法第77條之1第1項第2款參照)。債務人無正當理由拒絕陳述或提出文書，或為虛偽陳述或提出虛偽之文書者，執行法院得依債權人聲請或依職權管收債務人(強制執行法第77條之1第2項參照)。不動產之拍賣公告，也應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、「調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項」(強制執行法第81條參照)。新法要求拍賣不動產，應公開揭露拍賣之不動產具有嚴重瑕疵，影響交易之特定情形。

    拍賣之不動產是否具有嚴重之瑕疵，在在影響應買之意願，在私人間之不動產買賣，具有嚴重瑕疵而隱瞞，往往構成減少買賣價金或解除買賣契約之事由(如臺灣高等法院臺南分院102年度上易字第275號、99年度上易字第131號民事判決等)，而立法院三讀通過強制執行法部分條文修正，新法公布施行後，法院拍賣不動產，應公開揭露調查所知不動產具有嚴重瑕疵之情形，應予肯定。