林品元律師

    王小姐大學畢業後，工作5年，因自己頗會理財，稍有積蓄。想租屋不如買屋，還可以享房屋增值之利益，於是到法院民事執行處投標，以150萬元標得一間20坪公寓，點交後發現屋況甚差，客廳牆壁水泥剝落，房間天花板鋼筋外露，浴室馬桶漏水，下雨時牆壁還會滲水，整修費用花費逾50萬元，問買「法拍屋」有無瑕疵擔保之問題?

    按「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」「不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定」強制執行法第69條、第113條定有明文。換言之，不動產拍賣，拍賣物之買受人就物之瑕疵無請求權。因此，買「法拍屋」與一般買賣交易有物的瑕疵擔保(民法第354條至第366條參照)不同，法已明文排除物的瑕疵擔保規定，但對拍賣物權利存在與否並未排除，仍得主張。

    買「法拍屋」因第一次拍賣未拍定，得降價(底價20％內)再行拍賣，得減價2次。一般而言，當拍賣物(法拍屋)條件不錯，會有較多的投標者，惟非專業之投標者，應注意拍賣公告、查封筆錄及查訪附近鄰居瞭解屋況及使用情形等，功課做足了再投標，才不至於差很大。