林品元律師

     房價居高不下，將收入之大半用來繳房貸，生活品質必然受影響，租屋成為不願或無力購屋的選項，如執政者能充分利用公有地興建住宅，提供管理完善而租金便宜的房屋，必然可減輕租屋族負擔。租屋免不了要簽訂租約。一般租約之簽訂，有的到便利商店買印好的房屋租賃契約書，有的直接到網站上列印，不論是何種方式，大家能接受就好。租賃契約有無踐行公證程序，不影響契約原先之效力，那為何仍有出租人或承租人堅持要踐行公證手續呢?

    租賃契約經公證程序，有下列幾種效果:(1)租期逾5年以上或不定期限之租約，有「買賣不破租賃原則」之適用:所謂「買賣不破租賃原則」，即出租人將租賃物交付承租人後，在承租人占有中，縱所有權移轉第三人，租約對受讓之第三人仍有效存在。換言之，法律要保護原承租人或新所有權人?依民法第425條規定，承租人優先受保護，仍得依租約繼續使用承租之房屋。但是，租期逾5年以上或不定期限者，須經公證方有上述原則之適用。 (2)租約記載逕受強制執行之約定，具有執行力，得為執行名義，毋庸另為訴訟。依公證法第13條規定，當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。…三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者…。換言之，經公證之租約，雙方約定逕受強制執行，有一方未依約履行交付租金或返還房屋得逕請求強制執行。(3)行政法規之適用，如學區、戶籍或營業處所登記之認定等，有要求須經公證或認證之租約。其他如租賃契約書之保存，公證人之審查等，可以減少爭議。