林品元律師

     王小姐在95年向陳先生租屋，租金為每月3萬元，租期為7年，該不動產租賃契約未經公證，經過3年後，屋主將該屋賣給李先生，新屋主李先生主張王小姐須搬遷，王小姐感到很無奈，原預計使用7年，以台灣檜木裝潢之舞蹈教室將被迫搬遷，十分不捨。問原租約對新屋主是否有效?

    按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」民法第425條定有明文。賦予租賃契約效力得對抗第三人，乃在保護經濟上較弱勢之承租人，一般稱為買賣不破租賃原則。因此縱然房屋所有權人將該屋賣與第三人，租賃契約對新屋主仍有效存在。

    惟實務上，債務人藉訂立難以辨認真假(或係倒填查封日前日期)之長期或未定期限之不動產租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，致該強制執行標的物難以拍定，或拍定卻價格低落，拍定人雖取得該不動產所有權，卻受限於長期租約等諸多問題，使得原立法在保護承租人之買賣不破租賃原則立意，有重新檢討之必要。89年5月5日修正施行之民法425條第二項增訂例外之規定，在(1)不動產租賃契約，(2)未經公證，(3)租賃期間逾5年或未定期限者，不適用買賣不破租賃原則。此例外規定，無溯及適用之效力(最高法院98年度第2次民事庭會議決議)。本件王小姐所述情形，無買賣不破租賃原則之適用。不動產租賃契約，經法院公證較能獲得保障，生活上宜留意。